Vistoria de entrega de apartamento novo: o que conferir antes de receber as chaves

Receber as chaves de um apartamento novo é o momento em que o comprador tem mais força para exigir reparos da construtora e, curiosamente, o momento em que menos usa essa força. A vistoria de entrega existe para que os defeitos fiquem registrados antes da mudança, quando a responsabilidade ainda é indiscutível.

Por que vistoriar antes de assinar o termo

Na entrega, a construtora apresenta um termo de vistoria e recebimento. O que for anotado ali entra na lista de reparos, com prazo; o que não for anotado vira discussão depois. Os defeitos aparentes, que qualquer pessoa atenta perceberia, têm prazo curto de reclamação pelo Código de Defesa do Consumidor: 90 dias contados da entrega. Passado esse prazo, a construtora pode alegar que o problema foi aceito ou causado pelo uso.

A regra prática é simples: tudo o que for encontrado precisa constar por escrito no termo, com foto, antes da assinatura. Se o espaço do formulário não bastar, anexe uma lista assinada pelas duas partes.

O que conferir, ambiente por ambiente

• Pisos e revestimentos. Bata de leve com o cabo de uma chave de fenda sobre as peças: som oco indica placa descolada, que tende a se soltar com o tempo. Confira também rejuntes falhados, peças trincadas e diferenças de tonalidade.
• Caimento para os ralos. Jogue água no box, na lavanderia e na varanda e veja se ela escoa sem formar poças. Caimento invertido é defeito comum e caro de corrigir depois do piso assentado.
• Paredes e tetos. Procure fissuras, manchas de umidade, ondulações na pintura e cantos fora de esquadro. Fissura fina na pintura nova costuma ser acomodação; fissura inclinada, ou que atravessa a parede, merece avaliação técnica.
• Esquadrias. Abra e feche todas as janelas e portas, confira travas, roldanas e vedação. Em dia de chuva, observe se entra água pelos cantos.
• Instalações elétricas. Teste todas as tomadas com um testador simples, acione cada disjuntor e confira se o quadro está identificado. Verifique se os pontos de chuveiro, cooktop e ar-condicionado estão onde o memorial prevê.
• Instalações hidráulicas. Abra torneiras e registros, dê descarga nos vasos e observe vazamentos sob as pias e nos sifões. Confira a pressão da água quente e da fria.
• Impermeabilização. Box, varanda e áreas molhadas pedem atenção especial: a infiltração que aparece no teto do vizinho de baixo vira problema de condomínio.
• Memorial descritivo. Compare o que foi entregue com o que foi vendido: marcas e modelos de louças e metais, tipo de piso, esquadrias, pontos de ar-condicionado e vagas de garagem.

Documentos que precisam vir junto com as chaves

Peça o Manual de Uso, Operação e Manutenção do imóvel, com os prazos de garantia de cada sistema e as manutenções que ficam por conta do proprietário. Deixar de fazer uma manutenção prevista no manual pode anular a garantia daquele item. Peça também as plantas atualizadas de elétrica e hidráulica, que evitam furar um cano na instalação do primeiro armário.

Quais prazos protegem o comprador depois da entrega

A vistoria de entrega não encerra a responsabilidade da construtora. O Código Civil estabelece que o construtor responde por cinco anos pela solidez e pela segurança da obra, e a norma técnica ABNT NBR 17170 recomenda prazos de garantia para cada sistema, como revestimentos, esquadrias e impermeabilização. Os vícios ocultos, que só aparecem com o uso, podem ser reclamados a partir do momento em que se manifestam.

O que a vistoria bem feita muda é a prova: com o registro da entrega, fica claro o que já existia e o que surgiu depois, e a discussão sobre a culpa praticamente desaparece.

Vale contratar um engenheiro?

Muita coisa desta lista pode ser conferida pelo próprio comprador. O engenheiro acrescenta três coisas: método, porque segue um roteiro e não deixa sistema de fora; instrumentos, como nível a laser, detector de umidade e medidor de tensão; e um laudo com responsabilidade técnica, que pesa na negociação com a construtora e, se necessário, na Justiça.

Em Ribeirão Preto, com o número de lançamentos entregues na zona sul nos últimos anos, a vistoria de entrega virou rotina para quem compra na planta. Ela custa uma fração de um único reparo mal resolvido.

Se o assunto for um imóvel usado, vale ler também sobre as cinco patologias que aparecem em toda vistoria.

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