Laudo de avaliação para inventário e partilha: quando é necessário e o que ele precisa ter

No inventário, o imóvel costuma ser o bem mais valioso e, por isso mesmo, o que mais gera discussão. O valor atribuído a ele define quanto cada herdeiro recebe na partilha, pesa no imposto e pode ser questionado por qualquer interessado. Um número sem fundamento atrasa o processo; um laudo técnico bem feito costuma encerrar a discussão.

Quando o laudo é necessário

• Herdeiros que não concordam com o valor. Quando um herdeiro fica com o imóvel e os outros recebem a diferença em dinheiro ou em outros bens, o valor precisa ser justo para todos. Sem acordo, o juiz nomeia um perito, e o processo fica mais longo e mais caro.
• Partilha com mais de um imóvel. Dividir uma casa, um apartamento e um terreno entre três herdeiros exige comparar bens diferentes com a mesma régua.
• Venda durante o inventário. Para vender um imóvel antes do fim de um inventário judicial, é preciso autorização do juiz, que costuma pedir a comprovação de que o preço é compatível com o mercado.
• Valor considerado pelo Fisco. O imposto sobre a herança tem como base o valor dos bens. Quando o valor adotado parece fora da realidade, o laudo é a peça técnica que sustenta a discussão.

Inventário em cartório ou na Justiça

Quando os herdeiros estão de acordo e cumprem os requisitos da lei, o inventário pode ser feito em cartório, por escritura pública, com acompanhamento de advogado. É mais rápido e mais barato. Mesmo assim, o laudo evita que o acordo de hoje vire contestação amanhã, porque registra o critério usado para chegar aos valores.

Na via judicial, o laudo apresentado por uma das partes funciona como parecer técnico. Se o juiz nomear perito, o laudo bem fundamentado orienta os quesitos e reduz a margem de divergência.

A data do valor importa

Um ponto que costuma passar despercebido: o valor do imóvel pode precisar ser informado em mais de uma data. Para fins do imposto, a referência costuma ser a data da abertura da sucessão, isto é, a data do falecimento. Para a partilha entre os herdeiros, interessa o valor atual, na data em que os bens serão divididos. Em inventários que duram anos, a diferença entre as duas datas pode ser grande, e o laudo precisa deixar claro a que data o valor se refere.

O que o laudo precisa ter

Laudo de avaliação é diferente de uma opinião de valor. Para ter peso, ele segue a norma ABNT NBR 14653 e traz, no mínimo:

• vistoria do imóvel, com fotos e descrição do estado de conservação;
• pesquisa de imóveis comparáveis na mesma região, com as fontes identificadas;
• tratamento dos dados, explicando como as diferenças entre os comparáveis e o imóvel avaliado foram consideradas;
• enquadramento em grau de fundamentação e de precisão, que indica a confiabilidade do resultado;
• data de referência do valor;
• anotação de responsabilidade técnica (ART) registrada no CREA.

É esse conjunto que permite a qualquer outro profissional refazer o raciocínio e chegar a um resultado próximo. Um valor sem memória de cálculo, mesmo que esteja certo, é facilmente contestado.

Casa, apartamento e terreno pedem métodos diferentes

Em apartamentos, a comparação direta com unidades semelhantes no mesmo bairro costuma bastar. Em casas, é comum avaliar o terreno e a construção separadamente, porque a construção perde valor com a idade e com o estado de conservação. Em terrenos maiores, ou em áreas com potencial para novos empreendimentos, a avaliação pode considerar o aproveitamento possível do lote. Escolher o método errado é uma das causas mais comuns de laudo contestado.

Para entender a diferença entre laudo e Estudo de Mercado, e quando cada um basta, leia também quanto custa avaliar um imóvel em Ribeirão Preto.

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