Lei do Puxadinho em Ribeirão Preto: o que vale hoje para regularizar sua construção

Regularizar meu imóvel tem multa? É a primeira pergunta de quem tem uma garagem fechada, um cômodo nos fundos, um segundo pavimento ou uma área de churrasqueira que nunca entraram no projeto aprovado. E a resposta surpreende a maioria das pessoas: na maior parte dos casos, não.

Em Ribeirão Preto, "Lei do Puxadinho" é o apelido que pegou para o Código de Obras do município, a Lei Complementar nº 2.932, de 10 de janeiro de 2019. É ela que permite apresentar a construção como ela existe e sair do processo com o imóvel legalizado.

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Nem toda construção irregular tem multa

A multa não existe por a obra não ter projeto aprovado. Ela existe quando a construção infringe um parâmetro urbanístico, e a lei lista quais são as infrações:

• construção sobre o recuo frontal;
• construção sobre os recuos laterais e de fundo;
• construção acima da taxa de ocupação permitida;
• espaços livres abertos e fechados abaixo do exigido.

Quando a construção respeita os recuos, a taxa de ocupação e os espaços livres, e apenas nunca foi aprovada nem averbada, não há infração a enquadrar: restam as taxas do processo. É o caso mais comum entre as casas que foram ampliadas aos poucos, dentro do próprio terreno.

Descobrir em qual dos dois cenários o imóvel está é a primeira coisa a fazer, e isso se resolve com o levantamento, antes de qualquer decisão.

Como funciona a regularização hoje

1. Levantamento do imóvel como ele é. Medição do que está construído, conferência com a matrícula e com o cadastro do IPTU, e verificação do enquadramento do lote.
2. Projeto de regularização. O desenho representa a edificação existente, não a pretendida, e aponta onde há divergência em relação aos parâmetros.
3. Responsabilidade técnica. A anotação de responsabilidade técnica registrada no CREA acompanha o processo e o laudo que atesta que a edificação está concluída e em condições de uso.
4. Protocolo na Prefeitura. Entrada do processo com a documentação de legalização, taxas e, quando houver infração, a multa correspondente.
5. Habite-se. Documento que a Prefeitura emite ao final, reconhecendo a edificação.
6. Averbação na matrícula. A construção passa a constar do registro do imóvel, no cartório. É essa etapa que faz a regularização valer perante bancos, compradores e inventários.

A ordem importa. Sem o Habite-se não há averbação, e sem averbação, a matrícula continua descrevendo um imóvel diferente da realidade.

A Lei Complementar nº 3.175/2023 é outra coisa, e ela importa

Quem pesquisa regularização em Ribeirão Preto encontra as duas leis lado a lado e costuma confundir. A LC nº 3.175, de 17 de abril de 2023, disciplina o parcelamento, o uso e a ocupação do solo, seguindo as diretrizes do Plano Diretor. Ela não trata de legalizar o que já foi construído: ela define os parâmetros da cidade, zona por zona, como recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e dimensões mínimas de lote.

A ligação entre as duas é direta. O Código de Obras diz como legalizar; a lei de uso e ocupação do solo diz qual é o parâmetro de cada lote, e portanto o que pode ser legalizado e o que não pode. Antes de abrir qualquer processo, é o enquadramento do lote nessa lei que determina o cenário.

Quanto custa?

São quatro parcelas distintas, e vale conhecer cada uma antes de decidir:

• honorários técnicos, que variam com a área a levantar e com a complexidade da edificação;
• taxas municipais do processo, conforme a legislação vigente;
• multa, apenas se houver infração a parâmetro urbanístico;
• custas de cartório para a averbação da construção na matrícula.

A conta só fecha depois do levantamento, porque é ele que revela se existe infração e de que tamanho.

Por que a regularização é tão importante?

A construção legalizada e averbada entra na matrícula, passa a contar na avaliação do imóvel e deixa de ser assunto na negociação. Sem isso, o imóvel vale menos do que aparenta: o comprador que depende de financiamento não obtém crédito sobre a área que não está registrada, o inventário trava na partilha e a venda para no meio do caminho.

Quem regulariza antes de precisar vender negocia com calma. Quem deixa para depois descobre o problema com o comprador já interessado e o prazo correndo.

Para entender cada tipo de processo, veja regularização de construção sem projeto aprovado e os demais serviços de regularização de imóveis.

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