Vistoria cautelar de vizinhança: como se proteger antes de a obra do vizinho começar

Demolição, escavação, fundação com estacas e até uma reforma pesada fazem o solo e as construções vizinhas vibrarem. Quando aparece uma trinca na casa ao lado, a pergunta é sempre a mesma: ela já existia ou foi causada pela obra? Sem registro prévio, a resposta vira uma disputa de palavras. A vistoria cautelar existe para que essa pergunta tenha resposta.

O que é a vistoria cautelar

É a inspeção técnica dos imóveis vizinhos feita antes do início da obra. O engenheiro registra o estado de cada construção, com fotos datadas e a descrição das trincas, fissuras, manchas, desníveis e demais ocorrências já existentes, indicando a posição e, quando possível, a medida de cada uma.

Ao fim da obra, ou sempre que surgir uma reclamação, uma nova vistoria compara a situação com o registro inicial. O que é novo aparece com clareza, e o que já existia também.

O que diz a lei

O Código Civil proíbe executar obra que possa provocar desmoronamento, deslocamento de terra ou risco à segurança do prédio vizinho sem antes fazer as obras de proteção necessárias, e garante ao vizinho prejudicado o direito de ser indenizado, mesmo que as precauções tenham sido tomadas. Em outras palavras: quem constrói responde pelos danos, e a vistoria cautelar é o que define com precisão quais são esses danos.

Quem deve contratar

• Quem vai construir é o maior interessado. Com o registro prévio, a reclamação por uma trinca antiga é afastada com fotos, e não com discussão. Construtoras sérias fazem a vistoria cautelar como rotina.
• O vizinho também pode contratar a sua, quando a obra ao lado vai começar e ninguém o procurou. Ter o próprio registro evita depender apenas do documento feito a pedido da outra parte.

Quais obras justificam a vistoria

• demolição de construção existente;
• escavação para subsolo ou garagem;
• fundações com estacas cravadas ou com equipamentos que geram vibração;
• rebaixamento do lençol freático;
• reforma com retirada de paredes ou acréscimo de pavimento, principalmente em casas geminadas.

Em Ribeirão Preto, onde muitos bairros tradicionais recebem prédios novos no lugar de antigas casas, a situação é frequente: a casa vizinha, às vezes com décadas de uso, fica a poucos metros de uma escavação de subsolo.

Como deixar o registro à prova de contestação

• faça a vistoria antes de qualquer serviço no terreno, inclusive a demolição;
• se for o vizinho, acompanhe a vistoria e assine o registro junto com o engenheiro;
• exija fotos com data e uma planta simples indicando a posição de cada ocorrência;
• registre o laudo em cartório de títulos e documentos, o que garante a data do documento perante terceiros;
• guarde uma cópia com a anotação de responsabilidade técnica (ART) do engenheiro.

E se a trinca aparecer durante a obra

Comunique por escrito o responsável pela obra assim que perceber a ocorrência, com fotos. Fissuras podem evoluir, e o acompanhamento com medições em datas diferentes mostra se estão estabilizadas ou crescendo. Quando o problema é estrutural, a comunicação rápida permite ajustar a obra antes de um dano maior.

Para saber reconhecer quais trincas merecem atenção, leia também sobre as cinco patologias que aparecem em toda vistoria.

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