Desdobro é dividir um lote em dois ou mais. Aglutinação, também chamada de unificação, é o
contrário: juntar dois ou mais lotes em um só. As duas operações mudam a matrícula do imóvel e, por
isso, passam pela Prefeitura e pelo cartório de registro de imóveis.
Quando se divide um lote
- vender uma parte do terreno e manter a outra;
- dividir a herança entre irmãos, dando a cada um a sua matrícula;
- separar duas construções que já existem no mesmo lote, como a casa da frente e a dos fundos;
- construir uma segunda residência com matrícula própria, que possa ser vendida ou financiada de
forma independente.
Quando se juntam lotes
- a construção ocupa mais de um lote, situação comum em casas antigas e em galpões;
- o banco exige matrícula única para financiar a obra ou o imóvel pronto;
- o projeto novo precisa de um terreno maior do que cada lote isolado permite;
- o proprietário quer simplificar: uma matrícula, um IPTU, um cadastro.
O que o zoneamento exige
A viabilidade é decidida pela legislação urbanística, e não pela vontade das partes. No desdobro, os
pontos que mais reprovam projetos são:
- área mínima de lote para a zona onde o imóvel está;
- testada mínima, que é a frente do lote para a via pública;
- acesso: nenhum dos novos lotes pode ficar encravado, sem frente para a rua;
- a construção existente, que precisa continuar respeitando os recuos depois da nova divisa.
É o erro mais comum: a divisão no papel corta o recuo lateral da casa que já está lá.
Na aglutinação, a análise é mais simples, mas continua existindo: os lotes precisam ser contíguos,
do mesmo proprietário e, em regra, na mesma zona. Vale lembrar que, depois de unidos, vender só uma
parte exigirá um novo desdobro.
Como funciona, passo a passo
- Levantamento. Medição do terreno, das construções e das divisas reais, com conferência da
matrícula e do cadastro municipal.
- Viabilidade. Verificação dos parâmetros da zona e do que a construção existente permite.
Quando não é possível como se pretende, costuma haver uma alternativa: mudar a linha de divisa,
regularizar antes a construção ou rever o projeto.
- Projeto. Planta e memorial descritivo de cada lote resultante, com quadro de áreas e
amarração das divisas.
- ART. Anotação de responsabilidade técnica registrada no CREA.
- Protocolo na Prefeitura e acompanhamento até a aprovação.
- Registro no cartório. Com a aprovação, abrem-se as novas matrículas, no desdobro, ou
unifica-se em uma só, na aglutinação. Depois disso, o cadastro do IPTU é atualizado.
Pontos de atenção
- Construção sobre a futura divisa. Muro, telhado, calçada ou piscina cruzando a linha nova
impedem o registro. Às vezes a solução é deslocar a divisa; às vezes, ajustar a obra.
- Instalações. Cada lote resultante precisa da sua ligação de água e de energia. Deixar isso
para depois costuma custar mais caro.
- Ônus na matrícula. Hipoteca, penhora ou usufruto exigem tratamento antes, porque
acompanham o imóvel.
- Construção não averbada. Se existe obra fora do registro, normalmente é preciso
regularizar a construção antes
de dividir ou juntar.
- Divisas que não conferem. Quando a medida real não bate com a da matrícula, o caminho
passa antes pela retificação de área.
Custos e prazo
O custo reúne honorários técnicos, taxas municipais e emolumentos de cartório, estes últimos
calculados sobre o valor do imóvel. O prazo depende da análise na Prefeitura e do cartório, e costuma
ser contado em meses. Como a operação muda a matrícula, vale começar bem antes de uma venda ou de um
financiamento já combinado.
Veja também:
regularização de construção e
retificação de área.
Pedir orçamento de desdobro ou aglutinação
