Regularizar uma construção é fazer com que três documentos contem a mesma história: o projeto
aprovado na Prefeitura, o cadastro do IPTU e a matrícula no cartório de registro de imóveis. Quando a
obra foi feita sem projeto, ampliada depois da aprovação ou comprada já irregular, essas três versões
não batem, e o imóvel fica preso.
Quando este serviço é necessário
- casa antiga, construída sem projeto aprovado;
- ampliação feita depois da aprovação, como edícula, área gourmet, segundo pavimento ou fechamento
de garagem;
- imóvel comprado com obra feita pelo antigo proprietário, sem documentação;
- construção que não consta na matrícula, situação que o banco identifica no financiamento;
- notificação ou auto de infração da fiscalização municipal.
O que a irregularidade trava
- Financiamento. O banco financia o que está na matrícula. Uma casa de 180 m² registrada
como 90 m² é avaliada, na prática, pelo que está registrado.
- Venda. O comprador informado pede desconto ou exige a regularização como condição.
- Inventário e partilha. A divergência entre o imóvel real e o registrado atrasa o
processo e gera discussão entre herdeiros.
- Fiscalização. Em Ribeirão Preto, a fiscalização tem sido frequente, e a multa não
substitui a regularização: depois de pagá-la, o processo continua necessário.
- Seguro. Sinistro em área não constante do projeto costuma virar discussão com a
seguradora.
Como funciona, passo a passo
- Levantamento. Medição do terreno e de toda a construção, com conferência da matrícula, do
IPTU e do projeto antigo, se existir.
- Viabilidade. Análise do zoneamento e dos parâmetros aplicáveis: recuos, taxa de ocupação,
coeficiente de aproveitamento, área permeável e altura. É nesta etapa que se descobre o que dá para
regularizar como está e o que precisa de ajuste.
- Projeto de regularização. Desenho do que existe, no padrão exigido pela Prefeitura, com
memorial e quadro de áreas.
- ART. Anotação de responsabilidade técnica registrada no CREA, que acompanha o processo.
- Protocolo e acompanhamento. Entrada do processo, resposta às exigências e acompanhamento
até a aprovação.
- Averbação. Com o documento municipal em mãos, a construção é averbada na matrícula, no
cartório de registro de imóveis. Só aí o imóvel está regular de fato.
O que pode complicar
Nem toda construção é regularizável do jeito que está. Os casos que exigem mais análise, e às vezes
ajuste na obra, são:
- construção sobre o recuo obrigatório ou encostada na divisa, com abertura de janela;
- área construída acima do que o zoneamento permite para o lote;
- ocupação de faixa de servidão, de área verde ou de área de preservação;
- imóvel em loteamento que ainda não foi regularizado, situação em que o problema é anterior ao
da construção;
- edificação que avança sobre o lote vizinho, hipótese que costuma exigir acordo entre os
proprietários.
Em boa parte dos casos, o ajuste é pequeno perto do custo de conviver com a irregularidade. A
análise de viabilidade existe justamente para dizer isso antes de qualquer gasto maior.
Custos e prazo
O custo tem três partes: os honorários técnicos, que variam com a área e a complexidade; as taxas
municipais do processo; e os emolumentos do cartório para a averbação. Se houver auto de infração, a
multa é um item à parte.
O prazo depende do andamento na Prefeitura e das exigências que surgirem. É um processo contado em
meses, e não em semanas, o que faz diferença para quem já tem uma venda ou um financiamento em
andamento: quanto antes começar, melhor.
Perguntas frequentes
Posso vender antes de regularizar? Pode, mas o comprador que depende de financiamento
provavelmente não conseguirá crédito sobre a parte não registrada, e o preço reflete isso.
Vou precisar demolir? Na maioria dos casos, não. A demolição aparece quando a construção
invade área que a lei não permite ocupar de forma alguma.
Recebi uma notificação. E agora? Procure orientação técnica logo, porque os prazos são
curtos. Um processo protocolado demonstra boa-fé e costuma mudar o tratamento dado ao caso.
Veja também as outras situações:
desdobro e aglutinação de lotes e
retificação de área.
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