Laudo de avaliação: o valor do imóvel com método, e não com opinião

Existe uma diferença prática entre saber quanto um imóvel vale e ter esse valor aceito por todos. Na partilha entre herdeiros, no processo, no banco e na Receita Federal, o que abre caminho é o laudo, porque nele o valor vem acompanhado do método que levou até ele.

Quando o laudo é exigido

• inventário e partilha, e também divórcio com bens a dividir;
• ação judicial em que o valor do imóvel é o ponto controvertido (em desacordo);
• garantia bancária e operações de crédito com imóvel em garantia;
• incorporação de imóvel ao capital social de empresa;
• apuração de ganho de capital e demais exigências da Receita Federal;
• dissolução de sociedade e separação de patrimônio;
• permuta, dação em pagamento e outras operações em que as partes precisam partir do mesmo número.

O que a norma exige

A avaliação de imóveis urbanos segue a ABNT NBR 14653-2, e ela não deixa o resultado ao critério de quem assina. O caminho é definido: identificação e vistoria do imóvel, caracterização da região, pesquisa de dados de mercado comparáveis, tratamento desses dados e conclusão do valor, com a data de referência declarada.

O método mais usado é o comparativo direto de dados de mercado: o imóvel avaliado é comparado com outros efetivamente ofertados ou negociados, e as diferenças entre eles são tratadas de forma técnica, por fatores ou por modelo estatístico, e não no olho.

A norma também classifica o trabalho por grau de fundamentação, conforme a quantidade de dados, o nível de identificação de cada um e a forma de tratamento. Isso importa na prática: um laudo destinado a processo judicial costuma exigir graus mais elevados do que um laudo para uma decisão interna da família. O grau pretendido é definido antes de começar, porque ele muda o tamanho da pesquisa.

O que o laudo contém

• identificação do solicitante, da finalidade e do imóvel, com a matrícula;
• vistoria, com a descrição do imóvel, do padrão construtivo e do estado de conservação;
• caracterização da região e da infraestrutura do entorno;
• pesquisa de mercado, com os dados utilizados e a sua origem;
• tratamento dos dados e a memória do cálculo;
• valor concluído, com a data de referência e o grau de fundamentação alcançado;
• pressupostos, ressalvas e o alcance do trabalho;
• anotação de responsabilidade técnica registrada no CREA.

Laudo de avaliação ou Estudo de Mercado

São documentos diferentes, para finalidades diferentes, e confundir os dois custa caro nos dois sentidos: contratar laudo para decidir preço de anúncio é gastar mais do que o necessário, e levar um estudo comercial a um processo é apresentar o que não será aceito. A distinção está detalhada em laudo de avaliação ou Estudo de Mercado: qual deles o seu caso exige.

Como o trabalho é conduzido

1. Finalidade. Para que serve o laudo e a quem será apresentado. É isso que define o grau de fundamentação e o alcance da pesquisa.
2. Documentação. Matrícula, cadastro do IPTU e o que mais descrever o imóvel.
3. Vistoria. Visita ao imóvel, com medição, registro fotográfico e verificação do padrão e do estado de conservação.
4. Pesquisa de mercado. Levantamento de dados comparáveis na região, com identificação e conferência de cada um.
5. Tratamento e conclusão. Análise dos dados, cálculo e definição do valor, com a memória do que foi feito.
6. Entrega. Laudo assinado, com ART registrada no CREA.

O que ter em mãos para o orçamento

• matrícula do imóvel, ou o número de cadastro do IPTU;
• a finalidade do laudo e a quem ele será apresentado;
• o número do processo e a fase, quando houver processo;
• planta ou projeto aprovado, se existirem;
• quem dá acesso ao imóvel para a vistoria.

Abrangência

Ribeirão Preto, Bonfim Paulista e cidades da região.

Quando o valor do imóvel está sendo discutido dentro de um processo, veja também perícias de engenharia e assistência técnica.

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